前言

因為家裡出了一些狀況,所以決定在 30 歲之前給自己這些年的努力一個交代,這篇主要是分享購屋的流程以及心得,因為自己的首次購屋青年貸款在大學的時候被騙走用掉了,所以算是第二次購屋。

中古屋?新成屋?

我看的標的瞄準在新北市新店區這邊,大約有 8 個以上的新建案,還有無數的中古屋,以總價 1000 萬來說,新成屋還算有選擇。

首先先談新成屋的部份,10 年以下大多包含 30% 以上的公設 + 車位,其餘才是室內空間,假設一坪 40 萬(大多 50 萬起),大概能買到 25 坪左右的權狀,扣掉公設、扣掉車位,室內大約剩 10 ~ 12 坪左右,還有附屬建物的部份 … 根本是蝸居。

中古屋的選擇就很多了,但是品質參疵不齊,好處是公設低、室內空間較大,壞處是市區通常屋齡 35 年起跳,屋況普遍不好,要屋況好就要偏郊區,以新店來說要比較好品質的話就是北宜路、安和路、安祥路等郊區,物件多到你不要不要的。

綜合以上,我選擇中古屋,不用集中在市區,但也不是在很偏遠的安祥路,以鬧中取靜的標準看屋。

頭期款

這年代要買房真的很困難,台灣慣老闆出奇的多,每個都喊著薪資很高,但實際上卻是比最低薪資還要多個一兩千塊的月薪,這時代的年輕人要能夠湊到 2、300 萬簡直比登天還難,所幸帶著一點運氣讓自己勉強湊到了 250 萬頭期款。

頭期款通常抓目標價的三成,這是不變的,我一開始只抓兩成,結果最後因為我是二次購屋弄的有點緊繃,差點脫褲陪睡了。

假設目標價 1000 萬,而你的自備款最好要 300 萬,除非你的條件很優,例如上市櫃公司、月薪負擔佔比低。

看房

湊到了頭期款後,再來就是看房了,整個買房的精髓就在這裡,有幾個小技巧跟注意事項分享:

屋況條件設定

買房每個人都期望自己的房子可以和電視上那些豪宅一樣夢幻,但實際狀況都是「好窄」,所以屋況的條件設定就很重要,大概可以分為幾個區塊:

  1. 市區 / 市郊 / 郊區:這個分類可以看成「很貴 / 有點貴 / 便宜」,但通常影響你的上班通勤時間、生活機能、學區。
  2. 電梯大樓 / 樓梯公寓:電梯大樓通常較新,要挑選高樓層建議至少要 2 座電梯,設備總是會故障的 … 公寓的話低樓層通常很少,找到的絕大部分都是 4 / 5 樓,有些會附設頂樓加蓋,但要注意頂樓加蓋銀行只認 50% 的價值。
  3. 屋況是否裝潢:沒有裝潢大約要準備 100 萬左右重新整修,好處是重新設計可以照自己想要的風格,有裝潢通常也要花 2~30 萬去買家具。
  4. 屋齡:這也算在「裝潢」的一部分,屋齡越高越要擔心管線老舊、壁癌、建材耐用度的問題,通常 35 年以後的房子我就不考慮了,自住還是安心最重要。
  5. 生活機能:附近是否有嫌惡設施、超商、市場、學校等,便於生活需求的設施。

可選的條件很多,但是當預算不夠時,就必須犧牲一些項目來換取生活其他的小確興,畢竟也不會人人都住蛋黃區吧。

房仲的選擇

  • 永慶房屋
    • 優點:物件多、人力充足,積極度高,服務不錯。
    • 缺點:斡旋的時候會有 2 ~ 3 個房仲一起來洗你加價,成交價通常較高。
    • 特性:擅於群體戰,常常會有好幾位房仲和你一起試探討論物件。
  • 信義房屋
    • 優點:物件多(較永慶少)、積極度高、服務不錯。
    • 缺點:需多比較房仲的品質,好的房仲手腕強,弱的就 … 挑剩菜吃。
    • 特性:通常是 1 對 1 的服務,斡旋由房仲直接和屋主洽談,和屋主見面的機會較低。
  • 中信、東森、小巢 … 等等其他
    • 優點:通常是專任約,負責某一個社區的主銷售,其他仲介無法介入販售,
    • 缺點:物件少到哭,但是可以在這邊撈到兩大房屋沒有的物件,信任度低於兩大房屋,房仲素質較低。
    • 特性:為了業績可能會有一些奇怪的服務 (不是做黑的啦)

需求訪談

一開始和房仲接洽的時候,請務必明確提供對於物件的需求,房仲通常可以拿到還未上架到網頁 / App 上的物件,這時可以先看物件的話就佔不少優勢,如果你的房仲沒有給你一些網頁上以外物件的話 …. 那你的房仲可能太菜了,建議換一位。

價格通常會抓保守一點,這樣斡旋中才有談空間,另外還要加上購屋後的整理,以 1000 萬來說,我會保留 50 萬左右的扣搭。

然後請仲介處理的時候我會直接領 20 萬作為斡旋金,分別給永慶、信義談斡旋的時候用,反正最後能夠折抵。

漫長的看屋之旅

這邊就是最花時間的部份了,要能夠選到自己喜愛的房子非常不容易,我就花了半年多的時間才買到喜歡的房子,看屋沒什麼技巧,就是一直看、一直看、一直看,然後盡量抓下班或有閒的時間看屋,不要讓自己壓力太大,正所謂有看有機會,覺得 “好像可以” 就可以約看屋了,至少可以從中了解目前的中古屋行情。

我主要接洽永慶和信義兩間,兩邊至少都挑到一位自己覺得 OK 的房仲,當然要表現出要買房的誠意,這樣房仲才會積極,利用手機 App 訂閱自己的看房範圍,避免漏掉心儀的物件,這是每天必做的功課。

然後我也會看一些次級的房仲業者的 App,看到喜歡的就請永慶信義去談物件,再來就是路邊的一些廣告也可以拍下來請房仲去詢問,理論上我還是偏好永慶信義兩間房仲,畢竟大筆金額的買賣還是會找商譽比較好的較安心。

最後我鎖定在新店區的新坡一街社區,一個陡坡上去約 1 分鐘可到達的路程,山下就是五峰國中,山上也有頂好,算是頗符合需求,價位也 OK,而且據說新坡一街上面住的蠻多都是有錢人 (實際證實無誤 XDD)

主要介紹幾個社區:

  • 涵煙翠:很優質的社區,警衛 24H 駐守,高樓 View 很棒,住戶單純,社區零用金剩餘遠遠大於實際需求,算是不缺錢的社區,游泳池和樹木、停車場都有簽約廠商定期保養,維護的很好,物件大多 2 ~ 3 房,有些物件不配車位,有配的車位不少是機械車位。
  • 江坡華城:高檔社區,警衛 24H 駐守,有附設籃球場,坪數都 40 以上,和涵煙翠一樣有高檔夜景,公設也都維護的不錯,很多住在新坡一街的住戶後來都搬去華城住了。
  • 新坡麗景 (小弟購入):一般社區,兩棟組成的社區,游泳池、兒童設施、溜冰場該有都有,也都有廠商維護,夜景較前兩項差一些,但也還行,一層四戶兩座電梯,車位都是坡道平面,物件大多 2 ~ 3 房。
  • 東坡小雅 (不建議):和新坡麗景差不多的格局,警衛 24H 駐守,但是社區維護極差,有撞球桌,但就像是廢墟,社區地板髒亂不堪,東西壞的壞,一層兩戶一座電梯,這樣的狀況要是電梯壞了只能哭著走樓梯上樓,非常不推薦的社區。
  • 大千豪景:這邊都是有錢人住的,透天別墅,物件都是 3 層樓起跳,如果預算足夠這邊算是還不錯的物件,看過幾間,附近都是高檔車,但缺點是當初的建商防水沒有做的很好,有些會有潮溼、壁癌的問題,可是一樓庭院能種菜真的很吸引人啊 QQ,一開始有考慮購入,但考量坪數太大,裝潢至少要百萬以上後作罷。

大致上介紹幾個有看過的社區,最後是選新坡麗景社區,算是預算內可以接受的物件,然後身上可以留一些錢以備不時之需。

發表迴響

這個網站採用 Akismet 服務減少垃圾留言。進一步瞭解 Akismet 如何處理網站訪客的留言資料