關於二次購屋的三兩事 – 上篇
前言
因為家裡出了一些狀況，所以決定在 30 歲之前給自己這些年的努力一個交代，這篇主要是分享購屋的流程以及心得，因為自己的首次購屋青年貸款在大學的時候被騙走用掉了，所以算是第二次購屋。
中古屋？新成屋？
我看的標的瞄準在新北市新店區這邊，大約有 8 個以上的新建案，還有無數的中古屋，以總價 1000 萬來說，新成屋還算有選擇。
首先先談新成屋的部份，10 年以下大多包含 30% 以上的公設 + 車位，其餘才是室內空間，假設一坪 40 萬（大多 50 萬起），大概能買到 25 坪左右的權狀，扣掉公設、扣掉車位，室內大約剩 10 ~ 12 坪左右，還有附屬建物的部份 … 根本是蝸居。
中古屋的選擇就很多了，但是品質參疵不齊，好處是公設低、室內空間較大，壞處是市區通常屋齡 35 年起跳，屋況普遍不好，要屋況好就要偏郊區，以新店來說要比較好品質的話就是北宜路、安和路、安祥路等郊區，物件多到你不要不要的。
綜合以上，我選擇中古屋，不用集中在市區，但也不是在很偏遠的安祥路，以鬧中取靜的標準看屋。
頭期款
這年代要買房真的很困難，台灣慣老闆出奇的多，每個都喊著薪資很高，但實際上卻是比最低薪資還要多個一兩千塊的月薪，這時代的年輕人要能夠湊到 2、300 萬簡直比登天還難，所幸帶著一點運氣讓自己勉強湊到了 250 萬頭期款。
頭期款通常抓目標價的三成，這是不變的，我一開始只抓兩成，結果最後因為我是二次購屋弄的有點緊繃，差點脫褲陪睡了。
假設目標價 1000 萬，而你的自備款最好要 300 萬，除非你的條件很優，例如上市櫃公司、月薪負擔佔比低。
看房
湊到了頭期款後，再來就是看房了，整個買房的精髓就在這裡，有幾個小技巧跟注意事項分享：
屋況條件設定
買房每個人都期望自己的房子可以和電視上那些豪宅一樣夢幻，但實際狀況都是「好窄」，所以屋況的條件設定就很重要，大概可以分為幾個區塊：
- 市區 / 市郊 / 郊區：這個分類可以看成「很貴 / 有點貴 / 便宜」，但通常影響你的上班通勤時間、生活機能、學區。
- 電梯大樓 / 樓梯公寓：電梯大樓通常較新，要挑選高樓層建議至少要 2 座電梯，設備總是會故障的 … 公寓的話低樓層通常很少，找到的絕大部分都是 4 / 5 樓，有些會附設頂樓加蓋，但要注意頂樓加蓋銀行只認 50% 的價值。
- 屋況是否裝潢：沒有裝潢大約要準備 100 萬左右重新整修，好處是重新設計可以照自己想要的風格，有裝潢通常也要花 2~30 萬去買家具。
- 屋齡：這也算在「裝潢」的一部分，屋齡越高越要擔心管線老舊、壁癌、建材耐用度的問題，通常 35 年以後的房子我就不考慮了，自住還是安心最重要。
- 生活機能：附近是否有嫌惡設施、超商、市場、學校等，便於生活需求的設施。
可選的條件很多，但是當預算不夠時，就必須犧牲一些項目來換取生活其他的小確興，畢竟也不會人人都住蛋黃區吧。
房仲的選擇
- 永慶房屋
- 優點：物件多、人力充足，積極度高，服務不錯。
- 缺點：斡旋的時候會有 2 ~ 3 個房仲一起來洗你加價，成交價通常較高。
- 特性：擅於群體戰，常常會有好幾位房仲和你一起
試探討論物件。
- 信義房屋
- 優點：物件多(較永慶少)、積極度高、服務不錯。
- 缺點：需多比較房仲的品質，好的房仲手腕強，弱的就 … 挑剩菜吃。
- 特性：通常是 1 對 1 的服務，斡旋由房仲直接和屋主洽談，和屋主見面的機會較低。
- 中信、東森、小巢 … 等等其他
- 優點：通常是專任約，負責某一個社區的主銷售，其他仲介無法介入販售，
- 缺點：物件少到哭，但是可以在這邊撈到兩大房屋沒有的物件，信任度低於兩大房屋，房仲素質較低。
- 特性：為了業績可能會有一些奇怪的服務 (不是做黑的啦)
需求訪談
一開始和房仲接洽的時候，請務必明確提供對於物件的需求，房仲通常可以拿到還未上架到網頁 / App 上的物件，這時可以先看物件的話就佔不少優勢，如果你的房仲沒有給你一些網頁上以外物件的話 …. 那你的房仲可能太菜了，建議換一位。
價格通常會抓保守一點，這樣斡旋中才有談空間，另外還要加上購屋後的整理，以 1000 萬來說，我會保留 50 萬左右的扣搭。
然後請仲介處理的時候我會直接領 20 萬作為斡旋金，分別給永慶、信義談斡旋的時候用，反正最後能夠折抵。
漫長的看屋之旅
這邊就是最花時間的部份了，要能夠選到自己喜愛的房子非常不容易，我就花了半年多的時間才買到喜歡的房子，看屋沒什麼技巧，就是一直看、一直看、一直看，然後盡量抓下班或有閒的時間看屋，不要讓自己壓力太大，正所謂有看有機會，覺得 “好像可以” 就可以約看屋了，至少可以從中了解目前的中古屋行情。
我主要接洽永慶和信義兩間，兩邊至少都挑到一位自己覺得 OK 的房仲，當然要表現出要買房的誠意，這樣房仲才會積極，利用手機 App 訂閱自己的看房範圍，避免漏掉心儀的物件，這是每天必做的功課。
然後我也會看一些次級的房仲業者的 App，看到喜歡的就請永慶信義去談物件，再來就是路邊的一些廣告也可以拍下來請房仲去詢問，理論上我還是偏好永慶信義兩間房仲，畢竟大筆金額的買賣還是會找商譽比較好的較安心。
最後我鎖定在新店區的新坡一街社區，一個陡坡上去約 1 分鐘可到達的路程，山下就是五峰國中，山上也有頂好，算是頗符合需求，價位也 OK，而且據說新坡一街上面住的蠻多都是有錢人 (實際證實無誤 XDD)
主要介紹幾個社區：
- 涵煙翠：很優質的社區，警衛 24H 駐守，高樓 View 很棒，住戶單純，社區零用金剩餘遠遠大於實際需求，算是不缺錢的社區，游泳池和樹木、停車場都有簽約廠商定期保養，維護的很好，物件大多 2 ~ 3 房，有些物件不配車位，有配的車位不少是機械車位。
- 江坡華城：高檔社區，警衛 24H 駐守，有附設籃球場，坪數都 40 以上，和涵煙翠一樣有高檔夜景，公設也都維護的不錯，很多住在新坡一街的住戶後來都搬去華城住了。
- 新坡麗景 (小弟購入)：一般社區，兩棟組成的社區，游泳池、兒童設施、溜冰場該有都有，也都有廠商維護，夜景較前兩項差一些，但也還行，一層四戶兩座電梯，車位都是坡道平面，物件大多 2 ~ 3 房。
- 東坡小雅 (不建議)：和新坡麗景差不多的格局，警衛 24H 駐守，但是社區維護極差，有撞球桌，但就像是廢墟，社區地板髒亂不堪，東西壞的壞，一層兩戶一座電梯，這樣的狀況要是電梯壞了只能哭著走樓梯上樓，非常不推薦的社區。
- 大千豪景：這邊都是有錢人住的，透天別墅，物件都是 3 層樓起跳，如果預算足夠這邊算是還不錯的物件，看過幾間，附近都是高檔車，但缺點是當初的建商防水沒有做的很好，有些會有潮溼、壁癌的問題，可是一樓庭院能種菜真的很吸引人啊 QQ，一開始有考慮購入，但考量坪數太大，裝潢至少要百萬以上後作罷。
大致上介紹幾個有看過的社區，最後是選新坡麗景社區，算是預算內可以接受的物件，然後身上可以留一些錢以備不時之需。
